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合富辉煌2011年十一黄金月广州楼市报告

发布时间:2019-10-17 20:33:55 阅读: 来源:推拉窗厂家

广州:四季度部分区域或现价格战,高性价比产品吸引置业者目光

2011年十一黄金月楼市广州楼市供求状况依旧延续了近半年多的态势:供应失衡严重,成交不见明显起色。而近期外围环境恶化,欧债危机、美国失业率持续居高不下,以及国内温州中小企业老板债务事件等负面消息的陆续报导,令得市场预期和情绪迅速,进一步冲淡市场交易。同时市场经过长时期的胶着,部分出货压力大的项目价格已现松动,品牌大型开发商领衔。当前市场欠缺良性刺激因素,成交回升乏力。

本次黄金月广州市在售货量约为4.3万套,处于历年的高位水平,货量充足;供应大区番禺、花都区在售货量基本较往年黄金月有明显上升,供应货量大;其次,白云、南沙区本次黄金月在售货量亦出现明显上升,特别是南沙区,为07年以来的最高位;中心四区以及黄埔、萝岗在售货量依然紧缺,与往年相比变化不大。广州十区“十一”期间商品住宅在售的4.3万套中,59%分布在番禺区及花都区;在售货量前十板块几乎都集中在番禺、花都区。约1万套具备销售条件的新货,在本个黄金销售档期没有公开发售。

备销售条件的新货,在本次黄金销售档期没有公开发售。2011年“十一”期间广州十区新推货楼盘个数有44个,在售新货共计达1.2万多套,货量十分大。花都为本次黄金月推货量最大区域,占比28%;其次为番禺、白云、南沙;中心四区新货仅占14%,市场中心偏向外围区域。

受价高及大市影响成交整体低位徘徊

2011年前三季度,广州市十区商品住宅成交435万㎡,相比上年同期上升5.3%。上年同样是市场成交低迷期。9月成交仅有51万㎡,实为历年“金九”的低位,同比上年萎缩84%。前三季度十区成交均价13339元/㎡,同比上涨3.6%,走势表现非常平稳。近期许多银行都继续收紧了按揭贷款利率,尤以首套贷款利率上浮最为明显,进一步侵蚀了市场的置业消费能力。

十一期间,广州市在售楼盘价格整体持平,但是部分楼盘价格依然呈现上涨态势。市中心货量少,稀缺性突出,整体价格企稳,部分楼盘依然呈现不同程度上涨。花都区价格优势依旧明显,6500-8500元/㎡颇具吸引力,十一期间不少楼盘价格呈现补涨态势,同比涨幅基本在15%左右。但是一些供应大的板块竞争激烈,价格现松动。

成交方面,全市以热点个盘成交为亮点。南沙及金沙洲相对而已作为板块成交较好,但由于两个板块货量都比较大,竞争激烈,尤其是南沙前期价格上涨过快,成交不如预期般热烈。

四季度货量供应较大,部分区域现价格战

当前环境下,无论对住宅市场的调控政策,或“加息”、“提准”等金融政策,其再进一步加码的可能性已经较低。“十.一”楼市无重大政策出台,但同时亦需看到,限购/限贷对楼市成交的影响正持续深化。管理层强调坚持调控方向不动摇,且在国际经济不景之下,国内资源需向保障房、中小企业等方向倾斜,对于房地产市场而言,未来可能面临更大压力。

国庆期间无楼市重大政策出台,但银根处于紧张水平。由于保证金存款纳入存款准备金率的时间长达半年,因而在半年内,银根紧张的局面可能仍然持续。当前不少银行纷纷上调按揭贷款利率就是这种局面的直接表现。

近期国内宏观经济:通胀压力仍高,cpi环比仍涨表示实际物价水平继续上行。9月份国内物价继续保持高位,预计9月cpi继续存“6”。,经济活跃度终止下行趋势。从宏观面观察,楼市调控未出现明显的转向窗口。但由通胀等基本面引起的购房需求仍然存在。在国际经济不稳之下,国内将继续实行流动性紧缩,同时把重心转向保障房和对中小企业的扶持,房地产业可能面临更大压力。防热钱及防通胀之下,国内宏观调控及整体流动性在一段时间内仍会保持紧缩状态。为保国内经济增长,国内发展重心转向保障房和对中小企业的扶持。对于房地产市场来说,一方面调控继续,另一方面信贷等资源亦要向其他领域分流,房地产业可能面临更大压力。

从所监测的15家房企业绩达成率来看,在假设9至12月每月业绩与8月份相同的情况下,富力、合景、雅居乐、远洋、绿城、越秀、金地等均面临相对较大的业绩压力。后续时间其推货意愿亦会相对较强。

万科、保利、新世界,全年业绩压力不大,总体上楼盘价格平稳、部分上升。但个别楼盘由于区域竞争大,单盘货量大,价格有所回调。雅居乐、城建、富力等全年业绩压力较大的开发商,在国庆黄金周率先下调房价。从当前开发商完成业绩情况以及广州市场四季度的预计要推出货量来看,各大房企都存在不同程度的业绩压力,不排除某些开发商采取以价换量的措施,部分项目下调价格促销。

根据合富辉煌市场研究部监测,预计十一后十区新推货量约2.16万套。加上10月初3.8万套在售货量,四季度十区总货量接近6万套,新推货分布格局不变,中心区供应依然紧张,外围供应相对充裕的。中心六区与外围四区新货分别占4成、6成。白云区为中心六区中供应最充裕的区域,占十区15%。花都区则为十区中供应最充裕的区域,占十区30%。

番禺的华南板块、花都西城板块及白云的金沙洲板块是十一后新推货量最多的三个板块,预计可推售新货均超过2000套,显示新推货仍集中在外围区域。其中缺货多时的黄埔和萝岗区将分别有约1000套的新货推出。

对当前成交量影响最大的政策因素依旧在四季度难放松,被抑制的需求难以真正得到释放,这在很大程度上决定了后市成交量难创高位。品牌房企不同程度面临完成业绩指标和出货的压力,下调价格预期将成刺激需求重要手段。预计在接下来的时间里,各区域价格表现会呈现分化状态。一些出货压力大,前期价格上涨过快的区域和板块预计率先作出价格调整,这些区域或出现价格战,涌现一些性价比高的产品或项目,吸引置业者目光。

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