房地产只是个工具

几个月过去，虽然楼市的成交量没见增长，但房价却不肯回头。善良的人们没有办法，就把期待的目光投到了政策。

房价的涨跌分明是一种市场现象，为什么要期待政策呢？因为稍稍瞧过房地产几眼的人都知道，我们的房地产市场是个“政策市”。

很多人从朴素的经验如是总结：2007年底开始的楼市调整，是政策调控（不少人称之为“打压”）的结果；2009年3月开始的楼市复苏，是救市政策的产物。由是观之，目前的房价似乎回到了2006-2007年的那种狂热上涨势头，又该呼唤政策之棒了。

在持“大棒”观点的人看来，当务之急，恐怕就是取消2008年地方政府和中央部门出台的一些鼓励住房消费的政策。譬如，首套住房的房贷利率7折优惠；购买普通住房契税减半；二手房转让免征营业税（个人购买普通住房超过2年转让的，免征营业税）等。

但是，我必须毫不犹豫地表达我的观点：以上三项优惠政策不仅不应该取消，而且应该长期化、固定化。

首套住房的房贷利率7折优惠，对首次购买住房的居民实施，这种“优惠”即使是在楼市最火爆的时候也不应取消；购买普通住房（标准由各地政府制定），假如是首套住房，如果契税不能免征，减半则是应该的。这两项政策，当是令广大居民直接受惠的政策，恐怕连“大棒派”也是同意的吧。

取消上述第三项政策的观点，最有市场。但我仍想重复一次：认为二手房转让免征营业税，严重助长楼市投机行为，因而鼓吹要取消政策的专家，其实不懂完整的房地产市场，观点激烈却似是而非。

建设部等部门发布的通知规定，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，这一政策是在上一轮楼市高峰时期出台的。据说，主要目的就是为了防止楼市的投机和投资行为。事实上，它有没有能够阻挡住楼市的投机和投资行为呢？据我个人观察，好像效果极有限。2006年下半年起，楼市里的投机和投资行为，应该是更多更疯狂了，大量楼盘的买家超过40%甚至50%是投机和投资者。当然，那时的房价也是节节攀升。

其时，21世纪不动产中国区副董事长卢航告诉我，只要是卖方市场，对二手房转让征收营业税，卖家（业主）一定会将这笔高达房价5.5%的营业税全部转嫁给买家。21世纪不动产旗下门店有大量的这种例子。结果，这项政策实际上是给房价火上加油。而且，由于该营业税政策客观上会阻滞一部分二手房房源进入市场，从而给房源本来就不足的二手房市场添堵。成熟经济体极少在市场流通和交易环节增设税卡，因为那样做，虽增加了少量税收，却阻塞了交易的无限活力，得不偿失。

修改现有二手房营业税政策，无非是回到2006年，设限5年。但无数交易案例证明，那种做法，既无法阻止投机和投资，甚至还会助涨房价。我不知道这种损个人且不利楼市的政策，有何回归的必要。

相反，关于住房消费政策，我个人的建议是：将上述三项政策（首套住房的房贷利率7折优惠；购买普通住房契税减半；二手房转让免征营业税）作为房地产产业政策的一部分，固定下来，不因楼市的涨与跌、冰与热而随意更易。

倘若单纯只是为了制止房价上涨，有一个好办法：立即实施物业税。可是，物业税关乎重大利益调整，短时期内出不来。

假如是为了不让地产商捂盘待涨，有一个好办法：关上一只资金水龙头，立即停止给地产商开发贷款。可是，银行也需要挣钱，都不给开发贷款，也难。除非中央一声令下。

其实我也知道，上述建议只是我的一厢情愿罢了。房地产只是个工具。对先富起来的个人，它是一种投资工具。对中央政府部门，它是个政策工具：经济过热的时候，先调控房地产；经济下滑的时候，先救房地产。要是像我上面说的，把某些临时性的政策措施作为产业政策固定下来，调控部门腾挪起来就费劲多了，他们当然不乐意。

不过，即使房地产也制定了所谓的产业政策甚至是法律，也未必管用。譬如，地产商如李泽楷囤地不开发，《房地产法》第二十五条早就规定：“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”可是，15年过去，照此执行的，有几例？

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