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房地产余额宝不靠谱暴四大问题

发布时间:2021-01-08 02:34:27 阅读: 来源:推拉窗厂家

李霁月

近期,越来越多的房地产企业杀入了互联网企业:央企中化集团下属的“方兴地产”联合淘宝网推出了“房产版余额宝”

具体操作为:购房者通过房产商的淘宝店铺选择和购买房屋,并通过支付宝支付首付款项;在房屋交付之前,房产商收到的首付款由余额宝进行理财,在此期间,理财收益归购房者。 但是这种看似很美的模式却存在着四大问题:

其一,首付款归属问题

房屋交付之前的首付款留存并冻结在购房者的余额宝账户中,理财收益归购房人。方案虽然对于资金的冻结以及未来的交付均有明确约定,但这一交易流程存在的最大问题是:资金在余额宝中冻结之后的资金归属问题。即首付资金的所有权究竟应该是归属于房地产开发商,还是归属于购房者?

其二,资金风险的承担

在购房首付款交付开发商之前,与该资金有关的风险承担。首先就是理财亏损的风险。首付款在理财过程中的亏损,应该由谁承担?其次是余额宝或基金公司自身的风险。余额宝与基金公司均归属于商业机构,自身经营也会存在风险。其中包括资金挪用、不当使用的道德风险。对于此类风险,除非另有约定,通常由资金所有权人承担。最后是司法查封、冻结的风险。资金留存在余额宝账户期间,如果购房者因为诉讼、仲裁、刑事犯罪而被司法机关查封或冻结资产,则购房者在余额宝账户中的资金也可能成为冻结标的。如果因此造成购房者的首付资金无法支付给开发商,则购房者还将面临违约的风险。

其三,房屋预告登记问题

“房产版余额宝”目的是促进开发商的房屋销售,上述方案虽然解决了购房者远程选房、远程付款的问题,但却无法解决房屋预告登记问题。购房者以远程电子签约方式签订的《预售合同》在实践中难以得到登记机关的认可。对此,还需要有关的法律、法规或登记办法予以完善。在“房产版余额宝”交易流程中,如果没有安排专门的“面签”环节,则在办理预告登记时,所提交的材料将会存在法律瑕疵。

其四,按揭贷款问题

开发商预售房屋的目的是获得购房者的首付款及银行的按揭贷款,提前实现流动性,利用销售的现金流带动工程的后续施工。通常,根据商业银行住房按揭贷款发放的规定,购房者完成首付款的支付,是获得按揭贷款的基本条件。按照本文对交易流程的分析,首付款在法律上并未完成交付,而仅仅是“冻结”。在此情况下,购房者无法获得按揭贷款,而开发商也没有通过该次“预售”获得任何现金流。

(文章整理于法治周末/吴卫明)

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